Однозначного ответа на вопрос «Почему мне отказали в выдаче ипотечного кредита?» нет. Банк оценивает заемщика по ряду параметров, и на решение может влиять как один негативный фактор, так и несколько. Банки не обязаны раскрывать причины отказа, однако, как правило идут на встречу и сообщают такую информацию. Кроме этого, причина отказа есть в кредитной истории, которую любой гражданин может посмотреть.
Разберем основные причины отказа в ипотеке.
1. Неполная информация о заемщике, объекте недвижимости или недостоверные сведения в составе такой информации.
Сделка с недвижимостью с привлечением ипотечного кредита – важное событие, и подходить к нему следует ответственно. В том числе к сбору документов и сведений, требуемых банком. Если банк требует справку с места работы, значит нужно такую справку предоставить, не рассуждая и не оценивая сроки, методы, содержание справки – она должна быть. Пакет документов по объекту недвижимости также должен быть собран в полном объеме. В случае отсутствия каких-либо сведений, необходимо внятное и аргументированное пояснение. Недостоверные сведения обязательно будут выявлены на разных этапах проверки, поэтому такие методы не только не сработают, но и могут навсегда испортить кредитную историю.
Что касается поведения, то раз уж сделка – дело ответственное, то отношение к ней выражается и в поведении заемщика, и даже во внешнем виде. Работник банка – помощник, партнер заемщика, выполняющий свою работу, и отношение к нему должно быть соответствующим, деловым.
2. Недостаточный доход.
Заемщик обращается в банк, заполняет кредитную заявку, но банк отказывает ему из-за недостаточного для гашения кредита дохода. Причем, по подсчетам заемщика, ему хватает средств. Однако он не учитывает, что, страхуя себя от невозврата кредита, банк должен принимать во внимание не только доходы, но и постоянные расходы заемщика. Ведь человек должен тратить деньги на еду, хозяйственные нужды, транспорт, одежду и так далее. Банк справедливо полагает, что заемщик, у которого есть семья из трех человек с общим ежемесячным доходом в 100 000 р., не сможет ежемесячно направлять на гашение кредита 80 000 р., так как оставшихся средств просто не хватит им на жизнь. И в процессе обслуживания кредита может возникнуть ситуация, когда заемщик должен будет выбирать, на что потратить деньги: на гашение кредита или на еду? Такая ситуация недопустима по ряду причин, одна из которых – явный риск просрочки по кредитным платежам. То же самое относится и к уже существующим до взятия ипотеки кредитам – кредитная нагрузка также не должна влиять на жизнь заемщика. Задолженность по кредитам, по которым заемщик является поручителем, также входит в долговую нагрузку.
Обычно банк сам предлагает решение ситуации, если она связана с доходом. Это может быть увеличение срока кредита (тем самым уменьшается сумма ежемесячного платежа), включение в договор созаемщиков (увеличение общего дохода). Возможно рассмотрение льготных программ. Такие программы существуют у множества банков и позволяют снизить процентную ставку, уменьшив платеж или «убрав» требование к доходу. Например, перевод зарплаты в банк в некоторых случаях позволяет снизить ставку на 1 процент. В другом случае, подключение пакетов дополнительных услуг также позволит снизить ставку и платеж. Нужно тщательно обдумать и посчитать все доходы – иногда банки допускают указание дохода от сдачи недвижимости, покупаемой с ипотекой, в аренду – это также идет в общий доход. В конце концов, можно подумать не только об увеличении собственного дохода, но и об уменьшении требований, исходя из возможности ежемесячного платежа.
3. Кредитная история.
Ситуация, когда заемщику отказывают из-за плохой кредитной истории такая же частая, как и недостаточный для обслуживания кредита доход.
Заемщику, да и любому финансово грамотному человеку, прежде чем обратиться в банк за кредитом, необходимо знать все о своей кредитной истории. Выписку из кредитной истории можно получить бесплатно через «Госуслуги» два раза в год. Платно – неограниченное количество раз. В случае наличия в кредитной истории каких-либо негативных событий нужно быть готовым к отказам в кредитовании работать над восстановлением. Если есть проблемные задолженности и «лишние» кредиты, надо их гасить, если есть незакрытые кредиты, о которых заемщик уже забыл, или по вине банка в кредитной истории указываются ошибочные, неверные сведения – их также нужно закрывать, исправлять. Если же информация в кредитной истории испорчена мошенниками, например, в результате оформления кредита или займа на гражданина без его ведома, то необходимо предпринять все меры по закрытию такого кредита и по внесению изменений в кредитную историю – негативные вещи можно и нужно «обнулить».
4. Неподходящий объект недвижимости.
Не такая частая ситуация, но может быть более неприятной, чем остальные. Отказ может быть из-за того, что подобранный вариант недвижимости по каким-либо параметрам не устраивает банк. Параметров несколько и их лучше узнать у банка. В общем случае, это наличие обременений на недвижимость. Почти всегда их можно быстро снять, но возможны варианты. Кстати, иногда обременение может заключаться в залоге недвижимости по кредиту от другого банка – такие вещи, как правило, легко урегулируются работниками банков. Также могут возникнуть вопросы при наличии сложностей с регистрацией прав собственности (квартира не может быть продана по разным причинам), наличие непонятной истории квартиры (ошибки в оформлении наследства, выявление новых претендентов на недвижимость или обстоятельств, способных повлиять на регистрацию прав собственности).
Внимательно изучите все документы о квартире вместе с кредитными специалистами банка. Причины отказа из-за объекта недвижимости работники банка сообщат и, если есть решение проблемы, подскажут. В таких случаях может понадобится помощь проверенных риелторов и юристов.
Мы рассмотрели список основных причин, по которым банк может отказать в одобрении ипотечного кредита. Причем иногда отказ продиктован одной из них, а иногда несколькими.
Поэтому важно не только подготовиться к кредиту, собрав все документы и информацию для банка, подсчитав все доходы и расходы, тщательно изучив кредитную историю и объект недвижимости, но и настроить себя на честный и открытый диалог с банком, в ходе которого специалисты банка подскажут решение проблем и помогут выбрать наиболее оптимальный вариант ипотечного кредита.
